疫情仍在持續(xù),。餐飲業(yè)收入減少，租金卻要繼續(xù)繳納,，“減免租金”依然被餐飲經(jīng)營者關注,。
江西一門店經(jīng)營者與房東協(xié)商減免租金未果后，提起了訴訟,。近日,，法院對這一案件宣判，認為疫情屬于不可抗力,，出租房應減免承租人的租金,。
法務君多次講述,，減免租金是有法律依據(jù)的,，餐飲老板們可以向物業(yè)方申請；即使走到起訴這條路,，大部分餐飲經(jīng)營者也有兩個有利條件,。
法院宣判，租金減免
黃某自2018年8月1日起承租邱某店面從事理發(fā)行業(yè),，租賃期限3年,，每月按期繳納租金1600元。
1月24日,，江西省啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應,。黃某響應抗疫號召，自覺服從抗疫大局,，自月24日起關閉理發(fā)店,，暫停營業(yè),。
直到2月22日，此門店才回復營業(yè),，在同邱某溝通減免停業(yè)期間部分租金無果后,，于3月3日向邱某支付了2、3月份租金3200元,。3月4日,，黃某向江西省黎川縣人民法院起訴，要求邱某減免疫情停業(yè)期間部分租金700元,。
黎川縣法院認為新型冠狀病毒疫情屬于全國突發(fā)公共衛(wèi)生事件,，不可預見、不能避免,、不能克服,，系不可抗力，因此導致合同一方無法履行合同,，遭受不可抗力影響的一方有權要求免除或者部分免除責任 ,。執(zhí)行政府文件暫停營業(yè)既是租戶的義務也是房東的責任，而由此造成的損失,，根據(jù)公平原則雙方均應分擔根據(jù)不可抗力免責規(guī)則,。
經(jīng)調解未果后，判決邱某減免黃某疫情停業(yè)期間部分租金700元 ,。宣判后,，雙方均未上訴。
最高法支持適用不可抗力
4月20日,，最高人民法院印發(fā)《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》中,，明確要求依法準確適用不可抗力規(guī)則。
其中規(guī)定：人民法院審理涉疫情民事案件,，要準確適用不可抗力的具體規(guī)定,，嚴格把握適用條件。對于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛,，符合不可抗力法定要件的,，適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規(guī)定妥善處理 ,；其他法律,、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定,。當事人主張適用不可抗力部分或者全部免責的,，應當就不可抗力直接導致民事義務部分或者全部不能履行的事實承擔舉證責任。
《中華人民共和國合同法》
第一百一十七條 不可抗力
因不可抗力不能履行合同的,，根據(jù)不可抗力的影響,，部分或者全部免除責任,，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,，不能免除責任。本法所稱不可抗力,，是指不能預見,、不能避免并不能克服的客觀情況。
第一百一十八條 不可抗力的通知與證明
當事人一方因不可抗力不能履行合同的,，應當及時通知對方,，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明,。
法務君曾多次講述,，根據(jù)以上法律條文規(guī)定，以下兩種情形可以免除全部租金：
第一,，政府統(tǒng)一要求停業(yè)的,；
第二，房東（主要是購物中心）部署停業(yè)的,。
另外兩種情形,，承租人可以與出租方協(xié)商減免部分租金。
第一,，房東（主要是購物中心）統(tǒng)一調整,，縮短營業(yè)時間的；
第二,，餐飲企業(yè)自行歇業(yè)或者減少營業(yè)時間的,。
受到疫情影響的餐飲經(jīng)營者，在面對租金問題時,，首先可以與出租方協(xié)商減免租金,。如雙方通過協(xié)商后能夠達成一致的，應簽訂《補充協(xié)議》作為原《租賃合同》的補充合同就具體減免數(shù)額進行約定,，以免在租賃過程中產(chǎn)生爭議,。
兩種理由，起訴也有利
如承租方經(jīng)協(xié)商未能達成一致,，要走到起訴這一步,，承租人可以由以下兩種理由提起訴訟。
1.不可抗力
不可抗力在法律上概念的三個特征為不可預知,、不可避免,、不可克服。今年的疫情爆發(fā)突然,，屬于不可預知,；疫情席卷全球,，餐飲業(yè)不可避免；這屬于全世界共同的問題,，單個餐飲門店無法克服,。
新冠肺炎疫情爆發(fā)后，最高法已經(jīng)幾次發(fā)布文件,，指導各級法院準確適用不可抗力條件,。
2.情勢變更
因疫情影響導致原合同的繼續(xù)履行會對一方當事人的權益產(chǎn)生重大影響的，可以根據(jù)具體情況,，適用公平原則處理,，該表述與《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條關于情勢變更的規(guī)定相符，適用情勢變更的規(guī)定,。
什么是情勢變更,？《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化,，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則,，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除 ,。
新型肺炎的疫情期，盡管部分企業(yè)選擇持續(xù)營業(yè),，但外出就餐的消費者數(shù)量大幅削減,，收入降低已成既定事實，遠遠偏離訂立合同時的環(huán)境,，符合情勢變更規(guī)定,。
