引言

解除合同,，不支持！調(diào)整租金額,、期限,，支持！

昨天下午,，《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件的指導意見（二）》（以下簡稱“指導意見（二）”）發(fā)布,。今年4月，最高人民法院曾印發(fā)《指導意見（一）》,。

本次發(fā)布的《指導意見（二）》聚焦受疫情影響較大的買賣合同,、房屋租賃合同、金融合同,、醫(yī)療保險和企業(yè)破產(chǎn)等案件類型,，提出了23條具體的指導意見,。

新冠疫情發(fā)生后，零售,、餐飲等行業(yè)客流減少,、銷售額下滑，資金回籠困難,，導致租金支付困難等問題 不斷出現(xiàn),。

對此，《指導意見（二）》有哪些規(guī)定,？國家出臺的關(guān)于租賃方面的惠企政策,，在司法實踐中該如何體現(xiàn)？發(fā)布會現(xiàn)場,，最高人民法院法官作了如下解釋：

零售,、餐飲是廣大人民群眾、中小微企業(yè),、個體工商戶都十分關(guān)注的問題，從疫情發(fā)生以來,，疫情防控措施使一些餐飲等服務行業(yè)無法開展經(jīng)營,，或者雖然有的能夠開展經(jīng)營，但是客流量減少,，營業(yè)額下降,，資金回籠困難，面臨著非常大的繳納租金壓力,。

 01 不支持解除租賃合同,，支持變更合同

針對這種情況，交不了租金或者不能按期交租金可能就會發(fā)生一定的糾紛,，發(fā)生糾紛時應該掌握什么樣的規(guī)則,？把握什么樣的尺度？在解決這個問題的時候,，最高人民法院表示,，基本把握兩點：第一，疫情和疫情防控措施屬于不可抗力,，在處理租賃合同糾紛時,，一定要適用民法總則180條，合同法117條有關(guān)不可抗力的規(guī)定,。第二,，要貫徹落實國家和地方政府出臺的一系列惠企政策。

基于這兩點,，最高人民法院在指導意見中對一些具體情形做了規(guī)定,。

“第一,，一般情況下不支持解除租賃合同的請求。  這里所指的一般情況,，主要是由于疫情和疫情防控措施,，承租人營業(yè)額下降、資金回籠困難,，無法及時或者足額繳納租金,，出租方提出解除合同的，我們認為這種情況下不影響合同目的的實現(xiàn),，依據(jù)法律關(guān)于不可抗力及合同解除的規(guī)定,，不支持他解除合同的訴訟請求。

第二,，一般情況下,，支持變更合同的請求。  營業(yè)額的下降,，回籠資金的困難,，主要是受疫情和疫情防控措施的影響，屬于不可抗力,，這個時候我們根據(jù)公平原則,，結(jié)合當事人和營業(yè)情況的具體事實，酌情調(diào)整租金或者是調(diào)整交付租金的期限,。對這種請求,，按照指導意見是予以支持的?！?

當然,，這里第三種特殊情況，如果出租人是國有企業(yè),、行政事業(yè)單位對外出租房屋用于經(jīng)營,，根據(jù)國家出臺的相應優(yōu)惠政策，國有企業(yè),、行政事業(yè)單位作為出租人,，應當在疫情期間根據(jù)政策免除一定期限租金。如果出租人起訴還要求支付租金,，或者是因為承租人沒有支付這幾個月的租金,，出租人認為違約要求解除合同的，法院不會不予支持,，這點主要是為了落實國家出臺的關(guān)于租金方面的優(yōu)惠政策,。

 02 合同不可能再履行的，可早點去掉枷鎖

在租賃合同方面,，最高人民法院處理這方面糾紛時需要平衡雙方當事人的利益,。在有些情況下,，恐怕也得允許解除合同。比如為了過春節(jié),，或者由于一定的季節(jié)性需求,，展覽、廟會預定的場地,，如果繼續(xù)履行租賃合同,，合同目的就不能實現(xiàn)了，這種情況下是允許解除合同的,。

還有一種情況,，雖然受疫情影響，已經(jīng)完全確定不可能再交得起租金了,，合同不可能再履行了  ,，再延續(xù)多長時間也不可能交租金，這種情況應當允許雙方當事人都提出解除合同的請求,，法院應當支持,，實際上早點把這個枷鎖去掉  ，讓一方當事人去尋找新的商機,。