引言

解除合同,，不支持,！調(diào)整租金額、期限,，支持,！

昨天下午，《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件的指導(dǎo)意見（二）》（以下簡稱“指導(dǎo)意見（二）”）發(fā)布,。今年4月,，最高人民法院曾印發(fā)《指導(dǎo)意見（一）》。

本次發(fā)布的《指導(dǎo)意見（二）》聚焦受疫情影響較大的買賣合同,、房屋租賃合同,、金融合同、醫(yī)療保險和企業(yè)破產(chǎn)等案件類型,，提出了23條具體的指導(dǎo)意見,。

新冠疫情發(fā)生后，零售,、餐飲等行業(yè)客流減少,、銷售額下滑，資金回籠困難,，導(dǎo)致租金支付困難等問題 不斷出現(xiàn),。

對此，《指導(dǎo)意見（二）》有哪些規(guī)定,？國家出臺的關(guān)于租賃方面的惠企政策,，在司法實踐中該如何體現(xiàn)？發(fā)布會現(xiàn)場,，最高人民法院法官作了如下解釋：

零售、餐飲是廣大人民群眾、中小微企業(yè),、個體工商戶都十分關(guān)注的問題,，從疫情發(fā)生以來，疫情防控措施使一些餐飲等服務(wù)行業(yè)無法開展經(jīng)營,，或者雖然有的能夠開展經(jīng)營,，但是客流量減少，營業(yè)額下降,，資金回籠困難,，面臨著非常大的繳納租金壓力。

 01 不支持解除租賃合同,，支持變更合同

針對這種情況,，交不了租金或者不能按期交租金可能就會發(fā)生一定的糾紛，發(fā)生糾紛時應(yīng)該掌握什么樣的規(guī)則,？把握什么樣的尺度,？在解決這個問題的時候，最高人民法院表示,，基本把握兩點：第一,，疫情和疫情防控措施屬于不可抗力，在處理租賃合同糾紛時,，一定要適用民法總則180條,，合同法117條有關(guān)不可抗力的規(guī)定。第二,，要貫徹落實國家和地方政府出臺的一系列惠企政策,。

基于這兩點，最高人民法院在指導(dǎo)意見中對一些具體情形做了規(guī)定,。

“第一,，一般情況下不支持解除租賃合同的請求。  這里所指的一般情況,，主要是由于疫情和疫情防控措施,，承租人營業(yè)額下降、資金回籠困難,，無法及時或者足額繳納租金,，出租方提出解除合同的，我們認(rèn)為這種情況下不影響合同目的的實現(xiàn),，依據(jù)法律關(guān)于不可抗力及合同解除的規(guī)定,，不支持他解除合同的訴訟請求。

第二,，一般情況下,，支持變更合同的請求,。  營業(yè)額的下降，回籠資金的困難,，主要是受疫情和疫情防控措施的影響,，屬于不可抗力，這個時候我們根據(jù)公平原則,，結(jié)合當(dāng)事人和營業(yè)情況的具體事實,，酌情調(diào)整租金或者是調(diào)整交付租金的期限。對這種請求,，按照指導(dǎo)意見是予以支持的,。”

當(dāng)然,，這里第三種特殊情況,，如果出租人是國有企業(yè)、行政事業(yè)單位對外出租房屋用于經(jīng)營,，根據(jù)國家出臺的相應(yīng)優(yōu)惠政策,，國有企業(yè)、行政事業(yè)單位作為出租人,，應(yīng)當(dāng)在疫情期間根據(jù)政策免除一定期限租金,。如果出租人起訴還要求支付租金，或者是因為承租人沒有支付這幾個月的租金,，出租人認(rèn)為違約要求解除合同的,，法院不會不予支持，這點主要是為了落實國家出臺的關(guān)于租金方面的優(yōu)惠政策,。

 02 合同不可能再履行的,，可早點去掉枷鎖

在租賃合同方面，最高人民法院處理這方面糾紛時需要平衡雙方當(dāng)事人的利益,。在有些情況下,，恐怕也得允許解除合同。比如為了過春節(jié),，或者由于一定的季節(jié)性需求,，展覽、廟會預(yù)定的場地,，如果繼續(xù)履行租賃合同,，合同目的就不能實現(xiàn)了，這種情況下是允許解除合同的,。

還有一種情況,，雖然受疫情影響，已經(jīng)完全確定不可能再交得起租金了,，合同不可能再履行了  ,，再延續(xù)多長時間也不可能交租金,，這種情況應(yīng)當(dāng)允許雙方當(dāng)事人都提出解除合同的請求，法院應(yīng)當(dāng)支持,，實際上早點把這個枷鎖去掉  ,，讓一方當(dāng)事人去尋找新的商機。